全国人民代表大会常务委员会免职名单（1998年11月4日）
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全国人民代表大会常务委员会免职名单（1998年11月4日）
全国人民代表大会常务委员会免职名单（1998年11月4日）
（1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）
免去罗辑、黄立志、赵景喜的最高人民检察院检察员职务。
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中国外资优惠制度利弊分析与重构探究
沈木珠
一
中国外资优惠制度是根据中国外商投资法律、法规和优惠关于各种优惠待遇的规定和实践而逐步形成并发展起来的。这些优惠待遇的规定既分散在全国人大及其常委会制定的法律之中，也分散在国务院及各部委发布的全国性或区域性法规之中，还有相当数量和更为优惠的规定则分散在各种地方性法规和地方优惠政策之中。纵观其规定，中国外资优惠待遇的内容和适用范围是极为广泛的，基中主要包括：
第一，税收优惠。该项优惠是中国外商投资法律、法规优惠待遇规定和地方优惠政策的重要内容。在企业所得税方面，外商投资企业享有特殊优惠的待遇，即凡设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，均减按１５％的税率征收企业所得税。设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，则减按２４％的税率征收企业所得税；但其项目如属于技术、知识密集型的，外商投资在3000万美元以上，回收投资时间长的能源、交通、港口建设的项目，税率也减按１５％征收。还有，从事码头建设的中外合资企业、在经济特区设立符合资金和期限要求的外资、合资金融机构、在上海浦东新区设立的生产性和从事基础设施开发经营的外商投资企业以及国家认定的高新技术企业也都运用１５％的税率。除上述税率上的优惠外，外商投资企业还可因投资行业、经营期限、投资数额和产品出口比例符合法律要求而分别再享受“五免五减”、“二免三减”、“一免二减”或减按１０％的税率征税或者再投资退税等特殊优惠待遇。在流转税方面，从１９９４年开始，即实行新税制后，增值税、消费税和营业税统一适用于内外资企业，但１９９３年前批准设立的外商投资企业因征收增值税、消费税和营业税而增加税负的，则可退还多缴纳的税款。在免税方面，外商投资企业进口作为出资的机器设备、生产用车辆和办公设备、出口产品的原材料、物料、个人自用的合理数量的交通工具和生活用品均免征进口关税。在个人所得税方面，凡在中国境内的外商投资企业、外国企业和其他部门工作的外籍人员（包括华侨、港澳同胞）的工资、薪金所得，依照《中华人民共和国个人所得税法》的规定应缴纳的个人所得税税额，减半征收。
第二，土地使用优惠。根据全国性法规和上海、深圳、海南等地方性法规的规定，外商在中国境内投资需要使用土地的，可以在土地使用费用和土地使用时间上享受优惠待遇。外商投资企业如属技术先进企业和产品出口企业的（下称两类企业），其土地使用费（大城市市区繁华地段除外）按以下标准计收：（１）开发费和使用费综合计收的地区，为每年每平方米５至２０元；（２）开发费一次性计收或者两类企业自行开发的地区，使用费最高为每平方米３元。这些费用，地方人民政府还可酌情在一定期限内免收。在上海设立的外商投资企业如被确认为两类企业，其用地如在非繁华地段的，从其被确认年度起３年内免缴土地使用费；如其用地在繁华地段的则从其被确认的年度起按规定标准的下限费额缴纳土地使用费，筹建期间按规定标准的下限费额减半缴纳。在深圳、海南设立的外商投资企业，开发土地期间和企业基建期间，按收费标准的３０％缴纳土地使用费；企业经批准用自筹资金填海增辟的土地，免缴土地使用费１０年；属两类企业的用地，则还可享受“五免五减”或“五免三减”待遇。另外，深圳、海南经济特区外商使用土地的期限最长可达７０年，具体年限按不同行业或建设项目予以确定。
第三，外汇管理优惠。在中国境内设立的外商投资企业之间，在外汇管理部门的监督下，可以相互调剂外汇余缺。为此，1９８５年在深圳经济特区设立了第一个外汇调剂中心。截止１９９３年底，全国已有１８个城市开办公开调剂市场，建立了１00多个外汇调剂中心。为外商投资企业解决外汇收支平衡提供了方便。再者，外商投资企业还可以其自有外汇或从境外借入外汇（指美元、日元、港元、德国马克和英镑）作抵押，向中国银行和中国人民银行指定的其他银行申请办理人民币贷款。企业贷到的人民币款项可以直接用于支付企业的生产成本和费用，也可用于纳入计划的国家资产投资。
第四，产品销售、物资供应优惠。产品销售优惠主要体现在增大内销比例和以产顶进两个方面。我国对外商投资企业生产的产品，在实行以外销为主原则的同时，还贯彻以市场换技术或以产顶进的方针，如其产品属国内需要进口的紧缺产品，采用国内原材料、元器件生产的产品或外商提供先进技术、设备生产的产品，经有关部门批准并照章纳税后，可以适当增大内销比例。凡符合下列条件的技术先进企业，均可申请以产顶进：（１）确属国内需要的技术先进型企业、合作企业的产品，投产初期，在实现国产化进程中，外汇平衡出现暂时困难的；（２）技术先进型合资、合作企业的产品属于目前和今后几年中央、地方和部门需要进口的；（３）申请以产项进的产品规格、性能，交货期限和技术服务、培训应符合国内用户需要，产品必须经过国家级产品质量检测中心鉴定，确认达到同类进口商品的质量标准，原则上价格不高于当时的国际市场价格。在物资供应方面的优惠主要是价格优惠，即我国供应外商投资企业的物资（除黄金、银、铂、石油、煤炭、木材必须按国家外汇管理部门或外贸部门所提供的市场价格计价，以外币或人民币支付外）与我国国有企业一样，按国内现行价格计算，并以人民币支付。另外，某些地方性法规，如《上海市外商投资企业物资采购和产品销售办法》还规定，外商投资企业在上海市采购其所需物资，在同等条件下，各物资经营单位或企业应优先满足两类企业的需要。
第五，劳务费用优惠。劳务费用是指支付给劳动者的工资和用于其他社会保险基金、福利费用和住房补助基金外，免缴国家对职工的各项补贴。〔1〕《上海市中外合资经营企业劳动人事管理条例》第３１条的规定就是关于两类企业免缴上述各项补贴的例子。
第六，水电等条件优先提供。凡属两类企业的外商投资企业，其生产经营所需的水、电、运输条件和通信投资设施都可得到优先提供，并按当地国有企业收费标准计收费用。〔2〕
二
中国法律给予外资的优惠待遇是多方面的，其适用范围和优惠程度是相当广泛和极其特殊的，普遍优惠适用于中国境内设立的所有外商投资企业；而特殊优惠则适用于在经济特区、经济技术开发区等特别区域内设立的外商投资企业以及投资行业、投资数额和经营期限等符合法律要求的外商投资企业。中国对外资实行的优惠制度，特别是税收优惠制度，在中国利用外资的历史上起过积极的作用，促进了中国经济的高速发展。通过利用外资，引进了先进技术和科学管理经验，扩大了就业，增加了国家财政收入。但毋容置疑，随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，不同企业、不同区域实行不同的待遇制度的矛盾，优惠待遇制度与国民待遇原则的矛盾等已日益突出，主要表现在以下两方面：
其一，外商投资企业享有的企业所得税优惠待遇因企业性质和区域不同而异。例如，设在经济特区、经济技术开发区等区域的外商投资企业，从事码头建设的合资企业，在上海浦东新区设立的生产性和从事基础设施开发经营的外商投资企业，在经济特区设立的符合资金和期限要求的外资、合资金融机构以及国家认定的高新技术企业等均按１５％的税率缴纳企业所得税，而设在经济特区、经济技术开发区和沿海经济开放区所在城市的老市区的生产性外商投资企业则按２４％的税率征收；又如，凡已经按１５％的税率缴纳企业所得税的两类企业则减按１０％的税率缴纳企业所得税；再说，凡属于生产怀企业或投资行业、投资数额、经营期限、产品出口比例等符合法律要求的还可再享受减句税或退税等特殊优惠待遇。这种优惠待遇的给予，不仅人为制造了内外资企业之间的差别，而且也制造了外商投资企业之间的差别。另外，增值税、消费税、营业税虽然也适用于外商投资企业，但１９９３年前批准设立的外商投资企业如因征收以上税种而增加税负的，则可申请退还多缴纳的税款。再者，外商投资企业进口作为出资的机器设备、物料、企业自用运输工具、办公用品等均免征关税，使外商投资企业处于有利的竞争地位。但内资企业却不能享受这些优惠待遇，从而削弱了内资企业的竞争能力。
其二，外商投资企业享有进出口经营权和免领进口许可证。外商投资企业进口自用的生产物品，企业所需的设备、原材料和其他物资，出口企业生产的产品，均免予办理进出口许可。〔3〕而内资企业想取得进出口经营权必须具备法律规定的条件，并经国务院对外经济贸易主管部门许可，否则企业想取得进出口经营权必须具备法律规定的条件，并经国务院对外经济贸易主管部门许可，否则不得经营对外贸易。与此同时，外商投资企业外国投资者作为出资而进口的设备和物料，在其批准经营范围内，为生产内销产品和国内经营业务所需进口的设备、生产用车辆和各种料件，进口本企业自用的、数量合理的非生产性物品，只要不属于进口许可证管理的商品，均免领进口许可证，海关凭批准成立企业的文件、合同或进出口合同验放；更甚者，外商投资企业为生产出口产品所需进口的设备、生产用车辆和各种料件，包括实行进口许可证管理的商品在内，都免领进口许可证。正是这种特殊的优惠待遇，为一些地方和企业利用作为逃避国家配额许可证管理的一种方式提供了方便。例如，国内钢材市场行情一度呈旺，一些企业即利用这一机会，与某些享有这种特惠的外商投资企业合伙进口钢材，使实际到货数量大大超过许可证发放数量，扰乱了市场秩序。
除此之外，外商投资企业还享有许多国内企业所不能享有的优惠待遇。所有这些优惠待遇由于超国民待遇标准而起到负面作用，导致虚假投资倒卖免税进口物资、假借投资进口逃避国家配额许可证管理、偷税漏税、虚报亏损、设法推迟获利年度等现象的发生。这种实际上的不平等，反过来损害了我国的投资环境。
三
中共中央《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了系统的社会主义市场经济理论，其中最为突出的内容是承认个人和企业等市场主体享有独立、自主和平等的权利；建立具有竞争性的市场体系，由市场形成价格，保证各种商品生产要素的自由流动，由市场对资源配置起基础性作用；遵守国际交往中通行的规则和惯例。其中，市场主体之间的平等竞争，正是市场经济的本质所在，它意味着各种主体机会均等地按照统一的市场价格取得生产要素和出售商品，公平地承担各种税负。因此，市场经济的发展必然呼唤国民待遇的出台。中国社会主义经济虽以公有制为主体，多种经济成份共同发展，但它与在资本主义条件下的市场经济一样，要求对参与市场竞争的主体（国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业和外商投资企业等）一视同仁享受法律赋予的各项权利并履行法律规定的各项义务，使他们同处于一条起跑线上，公平竟争。
然而，在市场经济体制确立之前，中国虽未提及“国民待遇”字样，但实际上中国已在一般民事权利、企业经营自主权、投资活动方面的权利的享受和企业资格的取得、权利的保护以及义务的履行等方面均给予外资一定范围、一定程度的国民待遇。尽管如此，外商投资企业在许多方面享受的待遇与内资企业相比，区别甚大，特别是对外商投资企业实行的税收优惠待遇制度，使其处于“超国民”的地位。随着中国市场经济体制的形成和世界贸易组织的建立以及乌拉圭回合协议的生效，投资领域已被纳入关贸总协定的体制之内，而国民待遇又是关贸总协定的基本原则之一，因此，投资领域方面的国民待遇必然成为一项广泛的国际义务。中国已提出加入世界贸易组织并为此目的有步骤地采取各项有效措施步向国民待遇。先是缩小内部差别，改变优惠倾斜方向并拓展外商投资领域。具体做法是，在继续实施沿海发展战略的同时，加快内地省市开放的步伐，给予外商投资的某些优待由地区倾斜逐步向行业倾斜过渡；允许外商投资外贸、金融、保险、航空和运输等领域。进而实行税制和汇制改革。具体做法是，按国际规范改革了流转税，对内外资企业统一征收增值税，对内外人员工资所得统一征收个人所得税和内外资企业按同一税率征收企业所得税；实行汇率并轨，建立统一的银行间外汇市场，实行以市场供求为基础的单一的有管理的浮动汇率制度。
近来，中共中央已明确提出对外商投资企业逐步实行国民待遇。〔4〕为此，中国从１９96年４月１日起，取消外商投资企业的设备进口关税免税待遇。但对于在１99６年４月１日前批准的项目在3000万美元以下的可享受1年的宽限期；项目在３０00万美元以上的可享受２年的宽限期。〔5〕这一举措，无疑是削减外资优惠待遇，缩小内外资企业之间的待遇差别。
我国的税制改革，采取了逐步调整、逐步削减和逐项取消的做法。理由是，对外商投资企业实行国民待遇并不可能一步到位，更不可能保证内外资企业待遇完全平等。更何况，实行国民待遇还可援引关贸总协定的例外条款。中国是发展中国家，就是将来加入世界贸易组织，也是以发展中国家的身份享受权利并承担义务的。因此，在投资领域中给予发展中国家的各项优惠待遇，同样适用于中国。这说明了对外商投资企业实行国民待遇，并非排除给予其一定的优惠待遇。实践中，发展中国家为了吸引外资而不同程度地给予外资一定的优惠待遇就是最好的证明。当然，作为发展中国家的中国，理应责无旁贷地根据市场经济国际惯例和乌拉圭回合协议对发展中国家的要求，有计划、有步骤地通过调整和修订外商投资政策和法律，包括调整、减少或取消外商投资企业的某些优惠，也包括减少对外商投资企业的差别待遇，同时还可考虑提高内资企业的某些待遇来重新构建外资优惠制度。笔者认为，新构建的外资优惠制度可包括如下内容：
１．企业所得税优惠。该项优惠首先体现为税率优惠。我国目前内外资企业统一按３３％的税率征收企业所得税，这显然是提高内资企业的待遇。而该税率与许多发展中国家，如菲律宾（３５％）、萨尔瓦多（３８％）、埃及（３９．７％）、马来西亚、新加坡、哥伦比亚、洪都拉斯、埃塞俄比亚和斐济（４０％）、墨西哥和黎巴嫩（４２％）、泰国、印尼、阿根廷（４５％）〔6〕等相比则明显偏低，这对外资来讲，则不失为一种优惠。其次是区域优惠。即经济特区外商投资企业、经济技术开发区的生产性外商投资企业、浦东新区的生产性和从事基础设施开发、经营的外商投资企业以及国家认定的高新技术企业均按１５％的税率征收；而沿海经济开放区、经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业则适用２４％的税率征税；凡按１５％税率征税的企业如被确认为两类企业的，可减按１０％的税率征税，以上区域优惠可根据我国区域发展的需要适用于其他区域，以鼓励外商对特定区域的投资。按我国现行某些关于鼓励向特定区域投资的法规的规定，已将各项优惠统一适用于内外资企业。〔7〕再次是行业优惠。为了引导外资投向，在适用以上有关优惠的同时，还可考虑对某些行业在一定时期内给予减免税待遇。诸如对农业综合开发和农业新技术项目、工业项目、交通项目、邮电通讯和公用事业等行业还可继续给予所得税减免优惠，以重点鼓励特殊行业的发展，待有关行业发展到一定程度时才予以取消。最后是再投资优惠，外商投资企业的外国投资者如果将从企业取得的利润用于直接再投资，经营期限不少于５年的，可向税务机关申请退还其再投资部分已缴纳所得税的４０％税款；如果将该利润用于举办、扩建两类企业，经营期不少于５年的，可申请全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。
２．拓展外商投资领域。根据中国外商投资法的规定，新闻、出版、广播、电视、电影、商业、外贸、保险、邮电通信；公用事业，交通运输，房地产，信托投资，租赁等行为业是禁止或限制外商投资的，习惯上由国内企业独家垄断，无人与之竞争，其弊端种种，路人皆知。其他行业，虽有竞争，但又不同程度享有国家给予在能源、运输和原材料等方面的优惠，使其具有竞争优势。以上限制和厚此薄彼的做法对外商和外商投资企业来讲是一种差别待遇。近年来，中国已有限度地向外商开放了金融、外贸、交通和通讯等行业，而对这些行业的开放主要极限在经济特区和上海浦东开发区，不利于全局发展。因此，随着国民待遇的全面实行，中国应力争在全国范围内拓展外商投资领域。
３．放宽内销比例。中国外商投资法鼓励外商投资企业办成产品出口企业，其生产的产品必须全部出口或者大部分出口，除非产品属于中国急需的或者中国需要进口的，才允许给予较大的内销比例。为了贯彻市场主体间的公平竞争原则，在符合国家总体要求和保持以外向型为主的经济格局的前提下，放宽外商投资企业产品的内销比例（但涉及进口许可和配额管理的产品除外）。特别是对于高科技项目和大财团、大跨国公司投资的重点项目，更应让出部分国内市场，甚至允许其自行确定内外销比例。因为这对中国来讲，是以市场换技术的好办法，而对外商而言，却是一项优惠措施。
４．延长经营期限和扩大经营范围。为了鼓励外商投资和有效地引导外资投向，国家可对那些规模大、风险大和资金回收期长的高新技术项目，农业综合开发和能源、交通、基础工业项目，允许其延长经营期限并扩大与这些项目有关的经营范围。
５．提供优质服务。为外商投资提供优质服务，同样是改善中国投资环境的有效措施，具体包括以下三项：
第一，简化外商投资审批程序。长期以来，在中国境内设立外商投资企业一律必须经过立项、申请、审查批准等程序，即实行逐项审批制度。实行该项制度由于程序繁琐、审批时间长而有碍于提高办事效率，在一定程度上影响了外资的引进。因此，中国应当参照国际上的普遍做法及时改审批制为登记制。在这方面，经济特区的做法是值得借鉴的。目前，在深圳的外商投资项目只要不属于《深圳市投资导向目录》禁止类和六种除外项目和情形，〔8〕投资者则无须履行投资立项审批程序，直接到深圳市工商局或保税区管理部门申请登记注册，并向市外资办备案即可。即使对于需要立项审批的项目，也实行“一站式”联审制。〔9〕具体做法是，把与外商投资有关的管理服务部门集中在一起联合办公，设立外商投资服务中心，集招商引资的接待咨询、立项审批、核准登记、注册发照专业服务、统筹协调于一体，为外商提供“一条龙”服务，使投资者只需进“一个门”就可办齐有关投资的各项手续。
第二，简化外商出入境手续。这项优质服务已在中国经济特区得以体现。在海南，外国人到岛内洽谈投资、贸易等，停留时间不超过１５天的，可临时在海口或三亚口岸办理入境签订手续；需要常驻的外国人及其随行眷属，可申请办理多次入境签证。港澳台同胞和华侨持有有效证件或护照的，前往海南岛及转住境内其他地区或者出境，无需办理签证。〔10〕而在深圳，外商到经济特区内投资办厂或兴办其他企业，均可办理往返多次有效的出入境签证。深圳口岸匀设有专用通道，并延长海关出入境关闸时间，方便外商出入境。外国旅客进入特区，停留不超过７２小时的，可免予办理签证手续。厦门、珠海、汕头经济特区也同样为外商出入境提供了方便。以上做法应在全国各地铺开，全面为外商提供优质服务。
广东省广州市人民政府
广州市物业管理办法
广州市人民政府
广州市人民政府令第2号
（2001年2月12日广州市政府常务会议审议通过）
第一章 总则
第一条 为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本办法。
第三条 广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
第四条 建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主是指：
（一）物业的所有权人。
（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。
（三）持有空置物业的建设单位。
第六条 业主的主要权利是：
（一）参加业主大会。
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程。
（四）决定有关业主利益的重大事项。
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。
（二）遵守业主公约。
（三）遵守有关物业管理的制度、规定。
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
第八条 首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。
第九条 业主在300名（包括300名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。
第十条 业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。
第十一条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当有持有过半数以上投票权的业主代表出席。
业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。
第十二条 业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
第十三条 一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：
（一）执行业主大会或业主代表大会的决定。
（二）召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。
（四）依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。
（六）监督共用设施、设备、场地的使用和维护。
（七）对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。
（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。
业主委员会不得从事投资和经营活动。
第十四条 业主委员会委员应当具备以下条件：
（一）属于物业管理区域内的业主。
（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
（三）按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。
（四）未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第十五条 业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。
业主委员会每届任期两年，业主委员会委员可以连选连任。
区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。
（一）业主委员会登记申请表。
（二）业主委员会章程。
（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。
（四）业主公约。
（五）其他相关资料。
区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当予以登记；对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。
第十七条 业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。
业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
第十八条 业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令业主委员会罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。
业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。
第三章 物业管理公司与物业管理招投标
第十九条 物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。
物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。
物业管理资质证书实行年度工作检查制度。
第二十条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。
（二）园林绿地的管理养护。
（三）环境卫生的管理服务。
（四）公共秩序的维护、安全防范。
（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
（六）物业档案资料的管理。
（七）法律、法规及合同规定的其他事项。
物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。
第二十一条 物业管理公司的权利是：
（一）独立经营，拒绝不合理摊派。
（二）依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。
（三）制止违反物业管理制度、业主公约的行为。
（四）法律法规规定的其他权利。
物业管理公司的义务是：
（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务。
（二）组织、制订并实施物业管理制度。
（三）定期公布财务帐目。
（四）组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。
（五）法律法规规定的其他义务。
第二十二条 物业管理公司的名称、住所、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起15日内到市物业行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的。
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万平方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于1万平方米的。
第二十四条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。
业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业主代表大会讨论决定。
第二十五条 招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动。
（二）选择和确定符合资质条件的投标人。
（三）根据评标原则决定评标，定标办法。
（四）选定中标人。
（五）依法享有的其他权利。
第二十六条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有物业行政主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。
第二十七条 招标组织者应制作招标文件。
招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。
（二）物业管理的内容和要求。
（三）投标书编制的方式及依据。
（四）投标人的资质和条件。
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。
（六）送达投标书的地点及截止时间。
（七）开标、评标的时间、地点。
（八）其他需要说明的事项。
第二十八条 参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。
（二）管理服务人员配备方案。
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案。
（四）管理服务费用收支预算方案。
（五）管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。
（六）社区文化服务方案。
（七）管理服务模式设想。
（八）物业维修养护计划和实施方案等。
第二十九条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第四章 物业的管理与维护
第三十条 业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。
第三十一条 在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。
业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。
转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。
第三十二条 建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。
物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。
物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业主代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。
第三十三条 业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理；业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。
第三十四条 建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：
（一）建筑规划方案图、标准层竣工平面图。
（二）房屋及配套的基础设施、设备竣工图。
（三）地下管网竣工图。
（四）建筑工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。
（五）房屋产权明细表。
（六）法律法规规定的其他的资料。
第三十五条 物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级市物业行政主管部门备案：
（一）物业管理服务费的结余部分。
（二）全部物业档案资料。
（三）物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。
第三十六条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。
机动车辆在物业管理区域内行使、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。
第三十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。
第三十八条 房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。
第三十九条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。
第四十条 因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的，责任人应负责修复或赔偿。
第五章 物业管理服务费与物业维修基金
第四十一条 物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。
物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服务质量应当与服务收费标准相适应。
第四十二条 已成立业主委员会的，物业管理服务费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。
物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。
第四十三条 物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。
第四十四条 物业管理服务成本核算包括下列项目：
（一）物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
（二）公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。
（四）园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
（五）环境卫生、除“四害”管理服务费。
（六）用于物业管理的固定资产折旧费。
（七）公用设施设备、部位及场地水电费。
（八）建筑物公共设施保险费。
（九）建筑物外观经常性清洗刷新费。
（十）物业管理合同规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。
第四十五条 物业维修基金属全体业主共同所有。
物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。
第四十六条 商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。
商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。
建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。
第四十七条 非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴交物业维修基金。
前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。
第四十八条 实施物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。
第四十九条 业主缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得挪作他用。
第五十条 物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：
（一）房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。
（二）房屋单体共用部位和共用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（三）物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（四）市政公用设施由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。
第五十一条 物业维修基金使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业行政主管部门备案后方可使用。
经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确认应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条（一）（二）（三）项的规定支出。
第五十二条 业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。
第五十三条 业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第五十四条 物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基金的收支帐目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。
第六章 法律责任
第五十五条 业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。
第五十六条 业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可依法向人民法院起诉。
建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令其限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业管理公司违反第三十五条规定，未向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
第五十九条 物业管理公司违反法律法规和本办法，损害业主、使用人合法权益的，应当予以赔偿，有关行政主管部门应当依法处理。
第六十条 物业行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第七章 附则
第六十一条 经物业行政主管部门确认应实施物业管理的区域，产权人及相关单位应当配合实施物业管理。
第六十二条 本办法自发布之日起施行，1995年12月20日市人民政府颁布的《广州市新建住宅小区物业管理办法》同时废止。
2001年3月23日
沈木珠
一
中国外资优惠制度是根据中国外商投资法律、法规和优惠关于各种优惠待遇的规定和实践而逐步形成并发展起来的。这些优惠待遇的规定既分散在全国人大及其常委会制定的法律之中，也分散在国务院及各部委发布的全国性或区域性法规之中，还有相当数量和更为优惠的规定则分散在各种地方性法规和地方优惠政策之中。纵观其规定，中国外资优惠待遇的内容和适用范围是极为广泛的，基中主要包括：
第一，税收优惠。该项优惠是中国外商投资法律、法规优惠待遇规定和地方优惠政策的重要内容。在企业所得税方面，外商投资企业享有特殊优惠的待遇，即凡设在经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，均减按１５％的税率征收企业所得税。设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，则减按２４％的税率征收企业所得税；但其项目如属于技术、知识密集型的，外商投资在3000万美元以上，回收投资时间长的能源、交通、港口建设的项目，税率也减按１５％征收。还有，从事码头建设的中外合资企业、在经济特区设立符合资金和期限要求的外资、合资金融机构、在上海浦东新区设立的生产性和从事基础设施开发经营的外商投资企业以及国家认定的高新技术企业也都运用１５％的税率。除上述税率上的优惠外，外商投资企业还可因投资行业、经营期限、投资数额和产品出口比例符合法律要求而分别再享受“五免五减”、“二免三减”、“一免二减”或减按１０％的税率征税或者再投资退税等特殊优惠待遇。在流转税方面，从１９９４年开始，即实行新税制后，增值税、消费税和营业税统一适用于内外资企业，但１９９３年前批准设立的外商投资企业因征收增值税、消费税和营业税而增加税负的，则可退还多缴纳的税款。在免税方面，外商投资企业进口作为出资的机器设备、生产用车辆和办公设备、出口产品的原材料、物料、个人自用的合理数量的交通工具和生活用品均免征进口关税。在个人所得税方面，凡在中国境内的外商投资企业、外国企业和其他部门工作的外籍人员（包括华侨、港澳同胞）的工资、薪金所得，依照《中华人民共和国个人所得税法》的规定应缴纳的个人所得税税额，减半征收。
第二，土地使用优惠。根据全国性法规和上海、深圳、海南等地方性法规的规定，外商在中国境内投资需要使用土地的，可以在土地使用费用和土地使用时间上享受优惠待遇。外商投资企业如属技术先进企业和产品出口企业的（下称两类企业），其土地使用费（大城市市区繁华地段除外）按以下标准计收：（１）开发费和使用费综合计收的地区，为每年每平方米５至２０元；（２）开发费一次性计收或者两类企业自行开发的地区，使用费最高为每平方米３元。这些费用，地方人民政府还可酌情在一定期限内免收。在上海设立的外商投资企业如被确认为两类企业，其用地如在非繁华地段的，从其被确认年度起３年内免缴土地使用费；如其用地在繁华地段的则从其被确认的年度起按规定标准的下限费额缴纳土地使用费，筹建期间按规定标准的下限费额减半缴纳。在深圳、海南设立的外商投资企业，开发土地期间和企业基建期间，按收费标准的３０％缴纳土地使用费；企业经批准用自筹资金填海增辟的土地，免缴土地使用费１０年；属两类企业的用地，则还可享受“五免五减”或“五免三减”待遇。另外，深圳、海南经济特区外商使用土地的期限最长可达７０年，具体年限按不同行业或建设项目予以确定。
第三，外汇管理优惠。在中国境内设立的外商投资企业之间，在外汇管理部门的监督下，可以相互调剂外汇余缺。为此，1９８５年在深圳经济特区设立了第一个外汇调剂中心。截止１９９３年底，全国已有１８个城市开办公开调剂市场，建立了１00多个外汇调剂中心。为外商投资企业解决外汇收支平衡提供了方便。再者，外商投资企业还可以其自有外汇或从境外借入外汇（指美元、日元、港元、德国马克和英镑）作抵押，向中国银行和中国人民银行指定的其他银行申请办理人民币贷款。企业贷到的人民币款项可以直接用于支付企业的生产成本和费用，也可用于纳入计划的国家资产投资。
第四，产品销售、物资供应优惠。产品销售优惠主要体现在增大内销比例和以产顶进两个方面。我国对外商投资企业生产的产品，在实行以外销为主原则的同时，还贯彻以市场换技术或以产顶进的方针，如其产品属国内需要进口的紧缺产品，采用国内原材料、元器件生产的产品或外商提供先进技术、设备生产的产品，经有关部门批准并照章纳税后，可以适当增大内销比例。凡符合下列条件的技术先进企业，均可申请以产顶进：（１）确属国内需要的技术先进型企业、合作企业的产品，投产初期，在实现国产化进程中，外汇平衡出现暂时困难的；（２）技术先进型合资、合作企业的产品属于目前和今后几年中央、地方和部门需要进口的；（３）申请以产项进的产品规格、性能，交货期限和技术服务、培训应符合国内用户需要，产品必须经过国家级产品质量检测中心鉴定，确认达到同类进口商品的质量标准，原则上价格不高于当时的国际市场价格。在物资供应方面的优惠主要是价格优惠，即我国供应外商投资企业的物资（除黄金、银、铂、石油、煤炭、木材必须按国家外汇管理部门或外贸部门所提供的市场价格计价，以外币或人民币支付外）与我国国有企业一样，按国内现行价格计算，并以人民币支付。另外，某些地方性法规，如《上海市外商投资企业物资采购和产品销售办法》还规定，外商投资企业在上海市采购其所需物资，在同等条件下，各物资经营单位或企业应优先满足两类企业的需要。
第五，劳务费用优惠。劳务费用是指支付给劳动者的工资和用于其他社会保险基金、福利费用和住房补助基金外，免缴国家对职工的各项补贴。〔1〕《上海市中外合资经营企业劳动人事管理条例》第３１条的规定就是关于两类企业免缴上述各项补贴的例子。
第六，水电等条件优先提供。凡属两类企业的外商投资企业，其生产经营所需的水、电、运输条件和通信投资设施都可得到优先提供，并按当地国有企业收费标准计收费用。〔2〕
二
中国法律给予外资的优惠待遇是多方面的，其适用范围和优惠程度是相当广泛和极其特殊的，普遍优惠适用于中国境内设立的所有外商投资企业；而特殊优惠则适用于在经济特区、经济技术开发区等特别区域内设立的外商投资企业以及投资行业、投资数额和经营期限等符合法律要求的外商投资企业。中国对外资实行的优惠制度，特别是税收优惠制度，在中国利用外资的历史上起过积极的作用，促进了中国经济的高速发展。通过利用外资，引进了先进技术和科学管理经验，扩大了就业，增加了国家财政收入。但毋容置疑，随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步建立，不同企业、不同区域实行不同的待遇制度的矛盾，优惠待遇制度与国民待遇原则的矛盾等已日益突出，主要表现在以下两方面：
其一，外商投资企业享有的企业所得税优惠待遇因企业性质和区域不同而异。例如，设在经济特区、经济技术开发区等区域的外商投资企业，从事码头建设的合资企业，在上海浦东新区设立的生产性和从事基础设施开发经营的外商投资企业，在经济特区设立的符合资金和期限要求的外资、合资金融机构以及国家认定的高新技术企业等均按１５％的税率缴纳企业所得税，而设在经济特区、经济技术开发区和沿海经济开放区所在城市的老市区的生产性外商投资企业则按２４％的税率征收；又如，凡已经按１５％的税率缴纳企业所得税的两类企业则减按１０％的税率缴纳企业所得税；再说，凡属于生产怀企业或投资行业、投资数额、经营期限、产品出口比例等符合法律要求的还可再享受减句税或退税等特殊优惠待遇。这种优惠待遇的给予，不仅人为制造了内外资企业之间的差别，而且也制造了外商投资企业之间的差别。另外，增值税、消费税、营业税虽然也适用于外商投资企业，但１９９３年前批准设立的外商投资企业如因征收以上税种而增加税负的，则可申请退还多缴纳的税款。再者，外商投资企业进口作为出资的机器设备、物料、企业自用运输工具、办公用品等均免征关税，使外商投资企业处于有利的竞争地位。但内资企业却不能享受这些优惠待遇，从而削弱了内资企业的竞争能力。
其二，外商投资企业享有进出口经营权和免领进口许可证。外商投资企业进口自用的生产物品，企业所需的设备、原材料和其他物资，出口企业生产的产品，均免予办理进出口许可。〔3〕而内资企业想取得进出口经营权必须具备法律规定的条件，并经国务院对外经济贸易主管部门许可，否则企业想取得进出口经营权必须具备法律规定的条件，并经国务院对外经济贸易主管部门许可，否则不得经营对外贸易。与此同时，外商投资企业外国投资者作为出资而进口的设备和物料，在其批准经营范围内，为生产内销产品和国内经营业务所需进口的设备、生产用车辆和各种料件，进口本企业自用的、数量合理的非生产性物品，只要不属于进口许可证管理的商品，均免领进口许可证，海关凭批准成立企业的文件、合同或进出口合同验放；更甚者，外商投资企业为生产出口产品所需进口的设备、生产用车辆和各种料件，包括实行进口许可证管理的商品在内，都免领进口许可证。正是这种特殊的优惠待遇，为一些地方和企业利用作为逃避国家配额许可证管理的一种方式提供了方便。例如，国内钢材市场行情一度呈旺，一些企业即利用这一机会，与某些享有这种特惠的外商投资企业合伙进口钢材，使实际到货数量大大超过许可证发放数量，扰乱了市场秩序。
除此之外，外商投资企业还享有许多国内企业所不能享有的优惠待遇。所有这些优惠待遇由于超国民待遇标准而起到负面作用，导致虚假投资倒卖免税进口物资、假借投资进口逃避国家配额许可证管理、偷税漏税、虚报亏损、设法推迟获利年度等现象的发生。这种实际上的不平等，反过来损害了我国的投资环境。
三
中共中央《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出了系统的社会主义市场经济理论，其中最为突出的内容是承认个人和企业等市场主体享有独立、自主和平等的权利；建立具有竞争性的市场体系，由市场形成价格，保证各种商品生产要素的自由流动，由市场对资源配置起基础性作用；遵守国际交往中通行的规则和惯例。其中，市场主体之间的平等竞争，正是市场经济的本质所在，它意味着各种主体机会均等地按照统一的市场价格取得生产要素和出售商品，公平地承担各种税负。因此，市场经济的发展必然呼唤国民待遇的出台。中国社会主义经济虽以公有制为主体，多种经济成份共同发展，但它与在资本主义条件下的市场经济一样，要求对参与市场竞争的主体（国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业和外商投资企业等）一视同仁享受法律赋予的各项权利并履行法律规定的各项义务，使他们同处于一条起跑线上，公平竟争。
然而，在市场经济体制确立之前，中国虽未提及“国民待遇”字样，但实际上中国已在一般民事权利、企业经营自主权、投资活动方面的权利的享受和企业资格的取得、权利的保护以及义务的履行等方面均给予外资一定范围、一定程度的国民待遇。尽管如此，外商投资企业在许多方面享受的待遇与内资企业相比，区别甚大，特别是对外商投资企业实行的税收优惠待遇制度，使其处于“超国民”的地位。随着中国市场经济体制的形成和世界贸易组织的建立以及乌拉圭回合协议的生效，投资领域已被纳入关贸总协定的体制之内，而国民待遇又是关贸总协定的基本原则之一，因此，投资领域方面的国民待遇必然成为一项广泛的国际义务。中国已提出加入世界贸易组织并为此目的有步骤地采取各项有效措施步向国民待遇。先是缩小内部差别，改变优惠倾斜方向并拓展外商投资领域。具体做法是，在继续实施沿海发展战略的同时，加快内地省市开放的步伐，给予外商投资的某些优待由地区倾斜逐步向行业倾斜过渡；允许外商投资外贸、金融、保险、航空和运输等领域。进而实行税制和汇制改革。具体做法是，按国际规范改革了流转税，对内外资企业统一征收增值税，对内外人员工资所得统一征收个人所得税和内外资企业按同一税率征收企业所得税；实行汇率并轨，建立统一的银行间外汇市场，实行以市场供求为基础的单一的有管理的浮动汇率制度。
近来，中共中央已明确提出对外商投资企业逐步实行国民待遇。〔4〕为此，中国从１９96年４月１日起，取消外商投资企业的设备进口关税免税待遇。但对于在１99６年４月１日前批准的项目在3000万美元以下的可享受1年的宽限期；项目在３０00万美元以上的可享受２年的宽限期。〔5〕这一举措，无疑是削减外资优惠待遇，缩小内外资企业之间的待遇差别。
我国的税制改革，采取了逐步调整、逐步削减和逐项取消的做法。理由是，对外商投资企业实行国民待遇并不可能一步到位，更不可能保证内外资企业待遇完全平等。更何况，实行国民待遇还可援引关贸总协定的例外条款。中国是发展中国家，就是将来加入世界贸易组织，也是以发展中国家的身份享受权利并承担义务的。因此，在投资领域中给予发展中国家的各项优惠待遇，同样适用于中国。这说明了对外商投资企业实行国民待遇，并非排除给予其一定的优惠待遇。实践中，发展中国家为了吸引外资而不同程度地给予外资一定的优惠待遇就是最好的证明。当然，作为发展中国家的中国，理应责无旁贷地根据市场经济国际惯例和乌拉圭回合协议对发展中国家的要求，有计划、有步骤地通过调整和修订外商投资政策和法律，包括调整、减少或取消外商投资企业的某些优惠，也包括减少对外商投资企业的差别待遇，同时还可考虑提高内资企业的某些待遇来重新构建外资优惠制度。笔者认为，新构建的外资优惠制度可包括如下内容：
１．企业所得税优惠。该项优惠首先体现为税率优惠。我国目前内外资企业统一按３３％的税率征收企业所得税，这显然是提高内资企业的待遇。而该税率与许多发展中国家，如菲律宾（３５％）、萨尔瓦多（３８％）、埃及（３９．７％）、马来西亚、新加坡、哥伦比亚、洪都拉斯、埃塞俄比亚和斐济（４０％）、墨西哥和黎巴嫩（４２％）、泰国、印尼、阿根廷（４５％）〔6〕等相比则明显偏低，这对外资来讲，则不失为一种优惠。其次是区域优惠。即经济特区外商投资企业、经济技术开发区的生产性外商投资企业、浦东新区的生产性和从事基础设施开发、经营的外商投资企业以及国家认定的高新技术企业均按１５％的税率征收；而沿海经济开放区、经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业则适用２４％的税率征税；凡按１５％税率征税的企业如被确认为两类企业的，可减按１０％的税率征税，以上区域优惠可根据我国区域发展的需要适用于其他区域，以鼓励外商对特定区域的投资。按我国现行某些关于鼓励向特定区域投资的法规的规定，已将各项优惠统一适用于内外资企业。〔7〕再次是行业优惠。为了引导外资投向，在适用以上有关优惠的同时，还可考虑对某些行业在一定时期内给予减免税待遇。诸如对农业综合开发和农业新技术项目、工业项目、交通项目、邮电通讯和公用事业等行业还可继续给予所得税减免优惠，以重点鼓励特殊行业的发展，待有关行业发展到一定程度时才予以取消。最后是再投资优惠，外商投资企业的外国投资者如果将从企业取得的利润用于直接再投资，经营期限不少于５年的，可向税务机关申请退还其再投资部分已缴纳所得税的４０％税款；如果将该利润用于举办、扩建两类企业，经营期不少于５年的，可申请全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。
２．拓展外商投资领域。根据中国外商投资法的规定，新闻、出版、广播、电视、电影、商业、外贸、保险、邮电通信；公用事业，交通运输，房地产，信托投资，租赁等行为业是禁止或限制外商投资的，习惯上由国内企业独家垄断，无人与之竞争，其弊端种种，路人皆知。其他行业，虽有竞争，但又不同程度享有国家给予在能源、运输和原材料等方面的优惠，使其具有竞争优势。以上限制和厚此薄彼的做法对外商和外商投资企业来讲是一种差别待遇。近年来，中国已有限度地向外商开放了金融、外贸、交通和通讯等行业，而对这些行业的开放主要极限在经济特区和上海浦东开发区，不利于全局发展。因此，随着国民待遇的全面实行，中国应力争在全国范围内拓展外商投资领域。
３．放宽内销比例。中国外商投资法鼓励外商投资企业办成产品出口企业，其生产的产品必须全部出口或者大部分出口，除非产品属于中国急需的或者中国需要进口的，才允许给予较大的内销比例。为了贯彻市场主体间的公平竞争原则，在符合国家总体要求和保持以外向型为主的经济格局的前提下，放宽外商投资企业产品的内销比例（但涉及进口许可和配额管理的产品除外）。特别是对于高科技项目和大财团、大跨国公司投资的重点项目，更应让出部分国内市场，甚至允许其自行确定内外销比例。因为这对中国来讲，是以市场换技术的好办法，而对外商而言，却是一项优惠措施。
４．延长经营期限和扩大经营范围。为了鼓励外商投资和有效地引导外资投向，国家可对那些规模大、风险大和资金回收期长的高新技术项目，农业综合开发和能源、交通、基础工业项目，允许其延长经营期限并扩大与这些项目有关的经营范围。
５．提供优质服务。为外商投资提供优质服务，同样是改善中国投资环境的有效措施，具体包括以下三项：
第一，简化外商投资审批程序。长期以来，在中国境内设立外商投资企业一律必须经过立项、申请、审查批准等程序，即实行逐项审批制度。实行该项制度由于程序繁琐、审批时间长而有碍于提高办事效率，在一定程度上影响了外资的引进。因此，中国应当参照国际上的普遍做法及时改审批制为登记制。在这方面，经济特区的做法是值得借鉴的。目前，在深圳的外商投资项目只要不属于《深圳市投资导向目录》禁止类和六种除外项目和情形，〔8〕投资者则无须履行投资立项审批程序，直接到深圳市工商局或保税区管理部门申请登记注册，并向市外资办备案即可。即使对于需要立项审批的项目，也实行“一站式”联审制。〔9〕具体做法是，把与外商投资有关的管理服务部门集中在一起联合办公，设立外商投资服务中心，集招商引资的接待咨询、立项审批、核准登记、注册发照专业服务、统筹协调于一体，为外商提供“一条龙”服务，使投资者只需进“一个门”就可办齐有关投资的各项手续。
第二，简化外商出入境手续。这项优质服务已在中国经济特区得以体现。在海南，外国人到岛内洽谈投资、贸易等，停留时间不超过１５天的，可临时在海口或三亚口岸办理入境签订手续；需要常驻的外国人及其随行眷属，可申请办理多次入境签证。港澳台同胞和华侨持有有效证件或护照的，前往海南岛及转住境内其他地区或者出境，无需办理签证。〔10〕而在深圳，外商到经济特区内投资办厂或兴办其他企业，均可办理往返多次有效的出入境签证。深圳口岸匀设有专用通道，并延长海关出入境关闸时间，方便外商出入境。外国旅客进入特区，停留不超过７２小时的，可免予办理签证手续。厦门、珠海、汕头经济特区也同样为外商出入境提供了方便。以上做法应在全国各地铺开，全面为外商提供优质服务。
广州市物业管理办法
广州市物业管理办法
广州市人民政府
广州市人民政府令第2号
（2001年2月12日广州市政府常务会议审议通过）
第一章 总则
第一条 为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本办法。
第三条 广州市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。
第四条 建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主是指：
（一）物业的所有权人。
（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。
（三）持有空置物业的建设单位。
第六条 业主的主要权利是：
（一）参加业主大会。
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程。
（四）决定有关业主利益的重大事项。
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。
（二）遵守业主公约。
（三）遵守有关物业管理的制度、规定。
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第七条 符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。
（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。
分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。
第八条 首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。
第九条 业主在300名（包括300名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。
业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。
第十条 业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。
第十一条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主代表大会应当有持有过半数以上投票权的业主代表出席。
业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。
第十二条 业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。
第十三条 一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：
（一）执行业主大会或业主代表大会的决定。
（二）召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。
（四）依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。
（六）监督共用设施、设备、场地的使用和维护。
（七）对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。
（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。
业主委员会不得从事投资和经营活动。
第十四条 业主委员会委员应当具备以下条件：
（一）属于物业管理区域内的业主。
（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。
（三）按时缴交物业管理服务费、物业维修基金，模范遵守物业管理制度。
（四）未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
第十五条 业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。
业主委员会每届任期两年，业主委员会委员可以连选连任。
区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。
（一）业主委员会登记申请表。
（二）业主委员会章程。
（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。
（四）业主公约。
（五）其他相关资料。
区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当予以登记；对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。
第十七条 业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。
业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
第十八条 业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令业主委员会罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。
业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业主代表大会进行换届改选。
第三章 物业管理公司与物业管理招投标
第十九条 物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。
物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。
物业管理资质证书实行年度工作检查制度。
第二十条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。
（二）园林绿地的管理养护。
（三）环境卫生的管理服务。
（四）公共秩序的维护、安全防范。
（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。
（六）物业档案资料的管理。
（七）法律、法规及合同规定的其他事项。
物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。
第二十一条 物业管理公司的权利是：
（一）独立经营，拒绝不合理摊派。
（二）依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。
（三）制止违反物业管理制度、业主公约的行为。
（四）法律法规规定的其他权利。
物业管理公司的义务是：
（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务。
（二）组织、制订并实施物业管理制度。
（三）定期公布财务帐目。
（四）组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。
（五）法律法规规定的其他义务。
第二十二条 物业管理公司的名称、住所、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起15日内到市物业行政主管部门备案。
第二十三条 建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的。
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万平方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于1万平方米的。
第二十四条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。
业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业主代表大会讨论决定。
第二十五条 招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动。
（二）选择和确定符合资质条件的投标人。
（三）根据评标原则决定评标，定标办法。
（四）选定中标人。
（五）依法享有的其他权利。
第二十六条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有物业行政主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。
第二十七条 招标组织者应制作招标文件。
招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。
（二）物业管理的内容和要求。
（三）投标书编制的方式及依据。
（四）投标人的资质和条件。
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。
（六）送达投标书的地点及截止时间。
（七）开标、评标的时间、地点。
（八）其他需要说明的事项。
第二十八条 参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。
（二）管理服务人员配备方案。
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案。
（四）管理服务费用收支预算方案。
（五）管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。
（六）社区文化服务方案。
（七）管理服务模式设想。
（八）物业维修养护计划和实施方案等。
第二十九条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第四章 物业的管理与维护
第三十条 业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。
一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。
第三十一条 在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。
业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。
转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。
第三十二条 建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。
物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。
物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业主代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。
第三十三条 业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理；业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。
第三十四条 建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：
（一）建筑规划方案图、标准层竣工平面图。
（二）房屋及配套的基础设施、设备竣工图。
（三）地下管网竣工图。
（四）建筑工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。
（五）房屋产权明细表。
（六）法律法规规定的其他的资料。
第三十五条 物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级市物业行政主管部门备案：
（一）物业管理服务费的结余部分。
（二）全部物业档案资料。
（三）物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。
第三十六条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。
机动车辆在物业管理区域内行使、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。
第三十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。
第三十八条 房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。
第三十九条 业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。
物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。
第四十条 因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的，责任人应负责修复或赔偿。
第五章 物业管理服务费与物业维修基金
第四十一条 物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。
物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服务质量应当与服务收费标准相适应。
第四十二条 已成立业主委员会的，物业管理服务费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。
物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。
第四十三条 物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。
第四十四条 物业管理服务成本核算包括下列项目：
（一）物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。
（二）公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。
（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。
（四）园林绿地日常维护费，包括淋用水费。
（五）环境卫生、除“四害”管理服务费。
（六）用于物业管理的固定资产折旧费。
（七）公用设施设备、部位及场地水电费。
（八）建筑物公共设施保险费。
（九）建筑物外观经常性清洗刷新费。
（十）物业管理合同规定的费用。
公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。
物业管理公司的酬金，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。
第四十五条 物业维修基金属全体业主共同所有。
物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。
第四十六条 商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。
商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。
建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。
第四十七条 非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴交物业维修基金。
前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。
第四十八条 实施物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。
第四十九条 业主缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得挪作他用。
第五十条 物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：
（一）房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。
（二）房屋单体共用部位和共用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（三）物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。
（四）市政公用设施由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。
第五十一条 物业维修基金使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业行政主管部门备案后方可使用。
经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确认应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条（一）（二）（三）项的规定支出。
第五十二条 业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。
第五十三条 业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第五十四条 物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基金的收支帐目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。
第六章 法律责任
第五十五条 业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。
第五十六条 业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可依法向人民法院起诉。
建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。
第五十七条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令其限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主、使用人。
第五十八条 物业管理公司违反第三十五条规定，未向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。
第五十九条 物业管理公司违反法律法规和本办法，损害业主、使用人合法权益的，应当予以赔偿，有关行政主管部门应当依法处理。
第六十条 物业行政主管部门及其工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第七章 附则
第六十一条 经物业行政主管部门确认应实施物业管理的区域，产权人及相关单位应当配合实施物业管理。
第六十二条 本办法自发布之日起施行，1995年12月20日市人民政府颁布的《广州市新建住宅小区物业管理办法》同时废止。
2001年3月23日
