最高人民法院关于黄双与黄子銮房屋买卖申诉案的批复

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云南省玉溪市人民政府


玉溪市人民政府公告
（第23号）

现公布《玉溪市企业安全生产风险抵押金管理暂行办法》，自2008年9月1日起施行。

二OO八年八月二十六日


玉溪市企业安全生产风险抵押金管理暂行办法

第一章　总　则
第一条　为强化企业安全生产意识，落实安全生产主体责任，规范安全生产风险抵押金的管理，保证生产安全事故抢险、救灾工作的顺利进行，根据国务院《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发〔2004〕2号）、《云南省安全生产条例》（云南省人民代表大会常务委员会公告第66号）和财政部、安全监管总局、中国人民银行《关于印发〈企业安全生产风险抵押金管理暂行办法〉的通知》（财建〔2006〕369号）精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本办法所称企业，是指本市行政区域内非煤矿山、交通运输、建筑施工、危险化学品、烟花爆竹、民用爆破器材等行业或领域从事生产经营活动的企业。
本条所指企业不含危险化学品类农药零售单位、烟花爆竹零售单位和矿泉水、地热水企业。
第三条　本办法所称安全生产风险抵押金（以下简称风险抵押金），是指企业以其法人或合伙人名义将本企业资金专用账户存储，用于本企业生产安全事故抢险、救灾、事故查处和善后处理的专项资金。

第二章　风险抵押金的存储
第四条　风险抵押金根据企业正常生产经营期间的规模大小和行业特点，综合考虑产量、从业人数、销售收入等因素确定存储标准。
（一）非煤矿山：
1．金属矿山：年设计生产能力在5万吨以下的存储20万元；5万吨以上的存储40万元。
2．非金属矿山：年设计生产能力在6万吨以下的存储5万元；年设计生产能力在6万吨以上的存储10万元。
带尾矿库矿山、地下矿山按规定标准分别上浮20%和50%。
3．独立尾矿库：总库容10万立方米以下的存储5万元；总库容10万立方米以上100万立方米以下的存储10万元；总库容100万立方米以上1000万立方米以下的存储15万元；总库容1000万立方米以上的存储20万元。
4．矿山地质勘探企业：露天勘探存储10万元；地下勘探存储30万元。
（二）危险化学品：
1．危险化学品生产企业：年销售额在500万元以下的存储5万元；500万元以上至1000万元以下的存储10万元；1000万元以上至3000万元以下的存储20万元；3000万元以上至5000万元以下的存储30万元；5000万元以上至1亿元以下的存储40万元；1亿元以上的存储50万元。
2．危险化学品经营企业：年销售额在100万元以下的存储2万元；100万元以上至500万元以下的存储5万元；500万元以上至1000万元以下的存储10万元；1000万元以上至5000万元以下的存储20万元；5000万元以上至1亿元以下的存储30万元；1亿元以上的存储40万元。
构成重大危险源、生产经营剧毒化学品企业按规定标准分别上浮20%和50%。
（三）建筑施工企业：
三级施工资质企业存储10万元；二级施工资质企业存储20万元；一级施工资质企业存储30万元。
（四）民用爆破器材：
1．民用爆破器材生产企业存储100万元。
2．民用爆破器材批发企业存储30万元，销售网点存储10万元。
（五）烟花爆竹：
1．烟花爆竹生产企业：爆竹生产企业存储10万元；烟花爆竹生产企业存储30万元。
含引线、黑火药生产的企业按规定标准分别上浮50%和100%。
2．烟花爆竹批发企业存储5万元。
（六）运输企业：
运输企业存储30万元。
客运企业、危货运输企业按规定标准上浮50%。
本条所称的“以下”包括本数，所称的“以上”不包括本数。
第五条　风险抵押金按照以下规定存储：
（一）风险抵押金由企业按时足额存储。企业不得因变更企业法定代表人或合伙人、停产整顿等情况迟（缓）存、少存或不存风险抵押金，也不得以任何形式向职工摊派风险抵押金。
（二）风险抵押金存储数额由企业实际经营地所在县区安全生产监督管理局及财政局共同核定下达。
（三）县区安全生产监督管理局应在市安全生产监督管理局和市财政局指定银行的县区分支机构开设风险抵押金专用账户。企业须于核定通知书下达后30个工作日内，将风险抵押金一次性存入风险抵押金专用账户。
　　
第三章　风险抵押金的使用
第六条　企业风险抵押金的使用范围：
（一）为处理本企业生产安全事故而直接发生的抢险、救灾的费用支出；
（二）用于事故调查和保障事故调查所须的费用支出；
（三）为处理本企业生产安全事故善后事宜而直接发生的费用支出。
第七条　企业发生生产安全事故后产生的抢险、救灾、事故查处及善后处理费用，全部由企业承担（法律法规明确规定的除外）。
风险抵押金专用账户资金一般不得动用，抢险、救灾及善后处理费用应由企业先行支付，确实需要动用风险抵押专用账户资金的，经其实际经营地所在县区安全生产监督管理局和财政局批准，由专用账户所在银行具体办理有关手续，当需要支取现金时，按国家现金管理规定支取。
第八条　发生下列情形之一的，市、县区安全生产监督管理局和财政局根据企业生产安全事故抢险、救灾及善后处理工作需要，可以直接将风险抵押金部分或者全部转作事故抢险、救灾、事故查处和善后处理所需资金：
（一）企业负责人在生产安全事故发生后逃逸的；
（二）企业在生产安全事故发生后，未在规定时间内主动承担责任，支付抢险、救灾及事故查处、善后处理费用的。

第四章　风险抵押金的管理
第九条　风险抵押金实行分级管理，由市、县区安全生产监督管理局和财政局按照属地原则共同负责。
第十条　风险抵押金所有权属存储企业，存储期间产生的利息滚入企业风险抵押金。
第十一条 企业持续生产经营期间，当年未发生生产安全事故，没有动用风险抵押金的，风险抵押金自然结转；发生事故动用风险抵押金的，企业应在接到补存通知后30个工作日内补足差额。
当年若发生一次死亡1人以上生产安全事故的，每死亡1人风险抵押金存储额增加10万元；若发生未造成人员死亡的生产安全事故，一次使用本企业风险抵押金70％以上的，风险抵押金存储额按照第四条规定的存储标准上浮10％；增加（或上浮）部分由实际经营地所在县区安全生产监督管理局和财政局核定，企业接到补存通知后30个工作日内将增加（或上浮）的部分存入风险抵押金专用账户。
经核准为国家级、省级及市级安全标准化企业的，风险抵押金可按第四条规定存储标准分别下浮30％、25％、20％。若发生生产安全死亡事故或因发生生产安全事故动用风险抵押金的，取消下浮的部分，并按前款规定增加（或上浮）风险抵押金存储额。
风险抵押金增加（或上浮）的企业，连续3年未发生生产安全死亡事故，可向实际经营地县区安全生产监督管理局和财政局提出申请，核减上浮部分的风险抵押金。
第十二条　企业生产经营规模如发生较大变化，县区安全生产监督管理局和财政局应当于下年度第一季度结束前调整其风险抵押金存储数额，并按照调整后的差额通知企业补存（退存）风险抵押金。
第十三条　企业依法关闭、破产或者转为本办法所称企业以外行业或领域的，由企业提出申请，经县区安全生产监督管理局和财政局核准，企业可以按照国家有关规定自主支配其存储的风险抵押金。
企业实施产权转让或者公司改制的，其存储的风险抵押金仍按照本办法管理。
第十四条　风险抵押金的具体会计核算，按照国家统一会计制度处理。
第十五条　县区安全生产监督管理局和财政局应当于次年1月份内，将上年度本县区风险抵押金存储、使用、管理有关情况报市安全生产监督管理局及市财政局备案。
第十六条　未按本办法及时足额存储风险抵押金的企业，由市、县区安全生产监督管理局按国家安监总局《安全生产违法行为行政处罚办法》和《云南省安全生产条例》有关规定给予行政处罚，同时，负有安全生产监督管理职责的部门不得办理安全生产许可资质。
第十七条　企业有权向风险抵押金管理部门和代理银行查询风险抵押金的使用和结存情况，发现有擅自变更风险抵押金用途的行为，企业有权要求有关管理部门和代理银行予以纠正，并向上级部门和纪检监察机关举报。
第十八条 风险抵押金应当专款专用，不得挪用。市、县区安全生产监督管理局和财政局及其工作人员有挪用风险抵押金等违反本办法及国家有关法律、法规行为的，依照国家有关规定进行处理。

第五章　附　则
第十九条　外省入玉企业，未在实际经营所在地存储风险抵押金的本省入玉企业，企业集团内部分公司、子公司及其所属单位属于规定范围的，均按照本办法执行。
在本市行政区域内的中央管理企业、省管理企业风险抵押金的存储与管理，国家、省有规定的从其规定，没有规定的依照本办法执行。
第二十条 各县区可根据本办法制订实施细则。
第二十一条 本办法的具体应用由市安全生产监督管理局会同市财政局负责解释。
第二十二条　 本办法自2008年9月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　小产权房问题研究

　王德山 姜晓林

内容提要：
小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。
关键词：小产权房 拆除 产权证书

Research On the Room Of Small Property Rights

Wang de shan Jiang xiao lin
(Law Department, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)

Summary:
The room of small property right in China is currently the social hot spots and difficult which the Government and the general public is extremely concerned about. The emergence of the room of small property rights have many reasons, but the root cause is the two-track system of China's land. To solve the room of small property rights, we must adhere to take into account the state, the collective, farmers and people buying houses and other interests of all parties in principle, reflects a harmonious society as advocated by the Party Central Committee. The existing room of small property rights should be carefully demolished. People can purchase house property under different circumstances, they could be given the different issuance of certificates of property rights.
Key words: Room of small property right, Demolish, Certificates of property rights
一、小产权房界定
小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房，因购房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征：

（一）小产权房的土地使用不合法
依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
（二）小产权房的开发建设程序违法
小产权房除用地不符合法律规定的条件外，开发建设单位在建设楼房过程中未办理一系列法定手续。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。正是因为开发建设单位未取得合法的土地使用证，开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
（三）小产权房无合法产权证书
根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权证书。正因如此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。
二、小产权房形成的原因
（一）市场需求
近几年，全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨，已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由只有一个，就是价格便宜。以北京为例，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元间，甚至有低至每平米1000元以下的，仅为四环内商品房价格的25%至30%，比政府推出的数量稀少且比周边商品房房价略低的限价房还具吸引力。
从购买小产权房的目的而言，大多数购买者为自己居住，只有少数购买者以投资为目的。从购买者的身份而言，除当地本集体的少数成员外，城镇居民的购买者主要有三种类型：第一类是有能力购买正规商品房（俗称大产权房）的人，但该人群毕竟是极少数，而且多以投资为目的；第二类是没有能力购买大产权房，但又不符合购买经济适用房或限价房的购房者，为了拥有自己的住房，因而购买小产权房；第三类是虽然符合购买经济适用房或限价房者，但基于其经济条件、住房的急需性、购买该类房屋的难度等原因，转而购买小产权房。
对于大多数购房只为自住的中低收入者而言，在低价与无合法产权两者之间，他们宁愿选择小产权房，以实现“居者有其屋”的梦想。根据一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。 在购房者的观念中，合适的住房显然比完整的产权更重要。并且，从披露的事实来看，小产权房的交易市场正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以双方认可的潜规则贯穿其间。
正是由于房价居高，远远超过了绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设，村集体或乡镇瞅准了商机，以社会主义新农村建设的名义在集体的土地上开发建设商品房并对外销售。
（二）建设者的利益驱使
开发大产权楼房，开发商能够获得暴利。据材料显示，房地产开发商的利润率高达30%，甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业，因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求，吸引了众多投资者投资于房地产行业，其中包括村委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房，但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。
总之，小产权房无论对于开发建设者还是购房者，都是有利的。但开发建设小产权房逃避了土地出让金，尤其是各项税费，国家因此而遭受很大的经济损失，且破坏了国家土地政策和法律、法规。
（三）现行土地制度是根本原因
根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建设商品房，向他人出售。正是这种所谓合法但却不合理的逻辑，才出现了今天所谓的小产权房问题。现行的土地双轨制度才是小产权房出现的根本原因所在。
依据《宪法》、《土地管理法》的规定，农村集体土地属于集体所有。而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。但农村集体组织缺恰恰不享有处分权，要开发建设商品房，必须先由国家或者说政府征用，然后由国家再卖给开发商，由开发商建设商品房。政府一方面是农地征用的唯一合法主体；另一方面，政府又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。政府从两头垄断土地市场，进而进行居间经营。在此情形下，集体土地的所有者为了追求较大的利润，违背法律规定，自行在自己所有的土地上建设商品房向他人出售。因此导致了所开发建设的商品房成为非法，购房者无法取得政府颁发的房屋产权证书。
从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利，要从事非农产业则必须先出让给国家，转变为国有土地。这种制度框架，把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展，土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大，同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。 基于此，现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。
土地是不可再生的自然资源，为了严格控制农用地非法使用，国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的，无可厚非。但是，如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府，既非必须，也不合理，因为其结果同样是农用地转为建设用地，同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言，集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地，但同时也应该看到，大产权房不是空中楼阁，同样占据着中国的土地，包括耕地。所以，禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立，纯属“掩耳盗铃”。
三、现有小产权房的处理原则
关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。笔者认为，关于小产权房的利弊都是非常明显的，再述说其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。
目前，小产权房在全国各地已是大量存在。以北京为例，小产权房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大兴等地区，已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。 政府以非法建筑全部拆除显然是行不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央国务院一再强调社会稳定，建立和谐社会。处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位，最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。如果处理不好，必将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。本人认为，对于小产权房的处理，应坚持以下原则：
（一）维护国家利益，兼顾他人利益原则
小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维护国家利益是社会公共利益。
但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。
（二）维护农民的利益
土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。
（三）考虑购房者的利益
购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所，应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使其免受伤害，至少应降低到最低限度。
（四）小产权房不拆除为基本原则