内蒙古自治区劳动争议处理办法

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　　由于善意取得制度要发生原所有人的所有权消灭，而受让人取得所有权的法律效果，因此，各国的法律都规定了严格的条件。从《物权法》第106条的规定看，我国善意取得制度的构成要件包括以下几个方面：
1、善意取得的对象可以是动产，也可以是不动产，还可以是其他物权。学说通识，动产的公示以占有为原则，以登记为例外。采取占有为公示方法的动产，始有善意取得制度的适用。不动产借助登记的公信力来达到维护交易安全的目的，这与采纳占有的公信力原则来维护交易安全的动产善意取得制度，相去甚远。因此，各国通例皆将善意取得制度的适用范围限定于动产。然而，《物权法》却没有采取各国通例，将善意取得制度的适用范围扩大到了不动产，甚至包括其他物权。《物权法》之所以突破各国通例，将不动产纳入善意取得的范围，是因为不动产虽然采取登记的公示方法，相对于动产而言，受让人误认为占有人为所有人的概率要小得多。但是，由于我国正处在由计划经济向市场经济转型的过渡时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售的过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的利益得不到保障。作为不动产的登记制度，其目的就是向社会公众宣示其物权所有的一种法律制度，对所有权人是一种依赖。但是，我国尚未建立完善的不动产登记体系（尤其是在我国广大农村，房产登记制度几乎是一片空白），不动产登记存在很多瑕疵，如不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义之下；虚假登记，这种情况在我国比较普遍，比如实际购买人出于种种原因将所购买的房产登记于亲戚朋友名下,尔后又转卖于善意第三人；当事人利用登记工作人员的不正当关系，违法进行不动产登记变动从而擅自处分了他人的不动产等等。可见，在不动产交易中同样会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题。因此，作为不动产受让方的第三人也同样存在是否知情即是否善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产是出于善意，则从保护善意第三人和维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得该不动产的所有权。也正是基础此种考虑，我国的《物权法》将善意取得制度的适用范围由动产扩大到了不动产。

值得注意的是，并不是所有的动产都适用善意取得制度。(1) 禁止和限制流通的动产不适用善意取得制度。 因为善意取得的主要目的是为了保护交易安全，促进财产流转，其前提是这些财产能够在市场上自由流通。如果转让的财产是法律禁止和限制流通的，如毒品、剧毒物、爆炸物、倒卖国家不允许自由买卖的珍稀动物以及国家重点保护的文物等，其交易行为本身就是违法的，不能适用善意取得制度。因此，善意取得制度不可能去保护一种非法交易的所谓的安全利益。 (2) 被查封的财产也不适用善意取得制度。财产被查封后，当事人的处分权受到限制，如将财产转让他人，将破坏查封的效力。因此，第三人即使是善意，也不应取得所有权。(3)某些具有人身性质或重大感情价值的财产也不适用善意取得制度。一般而言，原所有人的损失可以通过无权转让人赔偿的方式得到补偿，但类似毕业证书、学位证书、奖章、祖传家物等与所有人具有身份上或特殊感情联系的财产，除非善意第三人归还，否则其损失是无法得以补偿的。从善意第三人方面而言，他也没有理由非拥有这些财产不可，他可通过替换或赔偿恢复损失，故此类特殊财产不能适用善意取得制度。(4) 赃物不适用善意取得制度。对受让人善意取得赃物的处理，既是司法实践中十分棘手的问题，又是人们生活中普遍关心的问题。

笔者认为确定善意取得的首要原则是要权衡受让人和失主的利益，如何认定必须有一个严格的条件。现在市场经济很不规范，行政管理也没有跟上，是否能使用好这一制度还是值得考虑。在实际中，公安机关处理这些案件往往会被置于两难的境地。例如，最棘手的盗脏车辆的问题，经常发生的例子是公安机关破了案子输了官司——追到赃车，返还买主，失主诉公安；退还失主，买主告公安。这在某种程度上导致赃车难以追缴。通过近几年的实践看，盗赃物适用善意取得制度是弊大于利。而且由于我国法律严格禁止销售和购买赃物。即使买受人在购买赃物时出于善意，也不能因此取得该物的所有权。对于赃物，不论该物几经转手，所有权人均有权请求最后占有人返还。因此，笔者认为立法者可能是基于以上原因考虑，才在《物权法》回避了这一问题，没有明确规定盗赃物是否适用善意取得制度。

2、受让人取得财产时出于善意。善意取得以受让人的善意为条件。善意是相对于恶意而言的，如果受让人在取得财产时具有恶意，则不适用善意取得。但是，关于善意的标准和善意的举证问题，《物权法》第106条对此却没有进行界定。

首先，善意的确定。善意，恶意的对称，指不知情。也就是说，善意是人的一种主观心理活动，不显于外部，难于猜测。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状态很难为其他人所得之。因此，笔者认为由于善意是而且只是受让人在领受财产时的一种心理状况，这种心理状况又很难以为他人所知，法律上要对其进行全面的求证和界定更是难上加难。在确定受让人是否善意时，一般采用“非恶意及善意”的推定方法，即除非有证据证明受让人主观上存在恶意，否则，就推定受让人在领受财产时不知，也不可能知道转让人无转让财产的权利。但是，采用这种推定方法确定受让人是否具有善意时，应考虑当事人从事交易时的一些相关因素，包括但不限于交易是否有偿、交易价格的高低、交易的场所和环境、转让人的形迹是否可疑等等。具体而言，如果受让人在受让物品的价格明显低于同类物品的市场价格，那么转让人很可能是无处分权人；如果受让人在非公开的场所，尤其是在“黑市”上购买二手货的，那么受让人可能是恶意的；如果转让人在转让财产时形迹可疑，那么往往表明其是恶意的。

其次，关于善意的举证问题。由于对善意的确定采取的是推定的方法，因此，如果让受让人就其是否出于善意进行举证，则加重了受让人的负担，不利于对善意第三人的保护。通说认为，应当由原权利人举证证明受让人是否具有恶意，如果原权利人不能证明受让人为恶意的，根据“非恶意及善意”的原则，推定受让人为善意。

最后，关于善意的确定时间。《物权法》第106条明确规定，受让人的善意限于领受财产时，即让与人交付财产时受让人须是善意的。至于受让人取得财产后，是否是恶意，则不影响善意取得的效力。但是，如果受让人在领受财产以前出于恶意，一般推定其领受财产为恶意，不适用善意取得。

3、转让人必须是无权处分财产的人。如果转让人有处分财产的权利，那么其转让就是有权合法的转让，也就无所谓的善意取得的问题。因此，善意取得的另一个前提条件是转让人是无权处分财产的人，即转让人的行为是一种无权处分行为。所谓的无权处分行为是指转让人没有处分财产的权利而实际上从事的法律上的处分行为，且这种处分行为以转移所有权为目的。无权处分行为主要有两种情形：一是转让人自始至终无处分权，还有一种是本来转让人有处分权，但后来因某种原因丧失了处分权。

4、受让人以合理的价格有偿取得。善意取得适用应以有偿取得为前提条件。因为，在许多情况下，无偿转让财产本身就表明财产的来源可能是不正当的，而一个诚实的、不贪图便宜的受让人在受让财产时，应当查明财产的来源，如果不经调查就无偿受让财产，则本身就是善意的，或者说是有过失的。受让人在领受财产时，必须向让与人支付相应的财产或者金钱，无偿取得财产时，不能即时取得所有权。因为在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件的，这是财产转让的一般规律，违反这一规律的财产转让，就可以引起人们对该项交易是否善意的合理怀疑。不仅如此，在有偿取得的前提下，其价格是否合理，也是衡量受让人首领财产时是否善意的标准之一。

5、受让人必须通过交换取得财产。受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现的，否则不适用善意取得。因为善意取得制度的目的在于保护交易安全，如果不是通过交易行为取得的财产，也就不存在善意取得的问题。因此，在确定善意取得的要件时，必须要求受让人取得的财产是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现的。如果受让人通过交易以外的其他方式如继承、接受遗赠、盗窃、抢劫、先占等取得财产的，则不能产生善意取得的效力。

6、受让人已经实际领受标的物。法律设立善意取得制度最终是保护山以受让人即时取得财产的所有权或他物，因此，发生所有权的转移是善意取得条件之一。根据《物权法》的相关规定，有些财产的转让，是以登记为生效要件的，如不动产；而有些财产的转让时不需要登记就能发生所有权转移的法律效力的，如动产。因此，《物权法》第106条规定，在需要进行转让登记的情形下，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。在不需要登记的情形下，占有的转移是适用善意取得条件之一。因为善意受让而取得权利，是占有效力的表现。因此，适用善意取得制度，对于动产而言，需要受让人已经实际占有；对于不动产而言，受让人应当已经办理了登记。否则，均不产生善意取得的效果。

（作者单位：江西省新建县法院）
安徽省池州市人民政府


池州市国有土地使用权出让和转让暂行办法

(池州市人民政府 池政[2001]11号)


第一章 总 则

　

第一条 为合理开发、利用、经营国有土地，加强国有土地资产管理，促进全市经济持续、健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《安徽省城市房地产管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办祛适用于我市行政辖区内属于国家所有的土地，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。
第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业，其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用。
第四条 依照本办法规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内依法可以转让、出租、抵押或者用于其它经营活动。
第五条 土地使用者开发、利用、经营土地，应当遵守国家的法律、法规和本办法规定，不行损害社会公共利益。
第六条 市土地行政主管部门主管本辖区内的国有土
地使用权出让、转让、出租、抵押及终止事务，并负责土
地产权产籍管理。


第二章 上地使用权出让

　

第七条 土地使用权出让，是指市、县人民政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向市、县人民政府支付土地使用权出让金的行为。
第八条 土地使用权出让地块的位置、面积、利用现状、规划用途、出让年限和其他条件，由市、县土地行政主管部门会同建设行政管理部门共同拟定方案，报经同级人民政府批准后组织实施。
第九条 土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同应当按照平等、公正、自愿有偿的原则，由市、县土地行政主管部门与土地受让人签订。
第十条 市、县土地行政主管部门应当向土地意向受让人提供下列有关资料：
（一）土地的位置、四至范围、面积、地面现状和基础设施情况；
（二）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制等各项规划要求；
（三）环境保护、绿化、卫生防疫、交通、消防等要求；
（四）出让年限、形式，以及出让土地使用权合同的标准格式；
（五）其他有关出让的具体规定和办法。
第十一条 土地意向受让人应当提供下列证件，供市、县土地行政主管部门进行资格审查：
（一）登记注册的法人证件或者身份证件；
（二）经注册会计师核实的近期资产负债表和有业务往来金融机构出具的资本信用证明书；
（三）法定代表人证明书或者委托代理人的委托证书。
国外的土地意向受让人提供上述所列证件，应当经过所在国家公证机构公证，并且经过我国驻该国家的使（领）馆认证。
港、澳、台地区约土地意向受让人参照以上规定办理。
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一） 居住用地70年；
（二） 工业用地50年；
（三） 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（四） 商业、旅游、娱乐用地40年；
（五） 综合或者其他用地50年。
第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一） 协议；
（二） 招标；
（三） 拍卖。
第十四条 协议出让的程序是：
（一）土地意向受让人向市、县土地行政主管部门提出用地申请；
（二）市、县土地行政主管部门向土地意向受让人提供出让地块的有关资料和规定；
（三）土地意向受让人在规定时间内向市、县土地行政主管部门提交土地开发建设方案等相关文件、资料；
（四）经过协商达成协议的，市、县土地行政主管部门和受让人签订出让合同，并由受
让人向市、县土地行政主管部门按出让金的20%支付定金；受让人按合同规定支付全部出让金后，方可办理土地使用权登记，领取土地使用证。
第十五条 招标出让的程序是：
（一）市、县土地行政主管部门发出招标公告或邀请；
（二）投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投标书、土地使用合同书标准文本及其他有关文件；
（三）市、县土地行政主管观份责解答有关招标问题；
（四）投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱；
（五）由市、县土地行政主管部门组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作；
（六）对有效标书进行评审，由市、县土地行政主管部门向中标者发出中标证明书，来中标者由市、县土地行政主管部门退还保证金；
所有标书均不符合标底条件时，市、县土地行政主管部门有权拒绝全部标书；
（七）中标者在规定日期内持中标证明书与市、县土地行政主管部门签订土地出让合同，并按出让金的20%缴纳定金（保证金额可充抵定金）；
（八）中标者按合同规定支付全部出让金后，到市、县土地行政主管部门办理土地使用权登记，领取土地使用证。
第十六条 拍卖出让的程序是：
（一）由市、县土地行政主管部门发出拍卖土地公告；
（二）由市、县土地行政主管部门向竞买者提供土地使用
合同书标准本、土地使用规则及其他有关文件；
（三）市、县土地管理局审查竞买者资格；
（四） 市、县土地行政主管部门负责解释有关拍卖的具体问题；
（五）县土地行政主管部门主持拍卖竞争，由主持人敲槌定案，价位高者中买，主持人认定竞买者出让价偏低的，有权停止拍卖活动；
（六）县土地行政主管部门和受让人当场在出让合同文本上签字，受让人按中标金额的20%缴纳定金；
（七）让人按合同规定向市、县土地行政主管部门支付全部出让金后，到指定土地行政主管部门办理土地使用权登记，领取土地使用证；受让人在规定日期内不与出让方签订出让合同的，受让权丧失，定金不返还。
第十七条 受让人签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金（定金可以充出让金）。受让人违反出让合同规定，逾期未全部交付土地使用权出让金的，市、县土地主管部门有权解除合同，定金不予退还。
第十八条 市、县地行政主管部门应当按照合同规定提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，受让人有权解除合同并要求返还定金。
第十九条 土地使用者应当按照出让合同要求开发、利用、经营土地。土地使用者未按规定伪条件和用途开发、利用土地的，市、县土地行政主管部门应当予以纠正，并根据情节轻重，给予警告直至无偿收回土地使用权。
第二十条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同条件和土地用途的。应当经市、县土地行政主管部门批准，并依照本规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金及办理登记手续。
第二十一条 土地使用权出让金的收取标准，由市、县人民政府另行规定。


第三章 土地使用权转让

　

第二十二条 土地使用权转让，是指通过土地使用权出让取得土地使用权的使用者，将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。
第二十三条 土地使用权转让，应签订转让合同并经公证机关公证。
第二十四条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
第二十五条 土地使用者通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。
第二十六条 下列土地使用权不得转让：
（一）抹按规定的期限和土地使用权出让合同规定的条件投资开发、利用土地的；
（二）划拨的土地使用权未按本办法规定履行补办土地使用权出让手续和交纳土地出让金的；
（三）未依法取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权凭证的；
（四）土地使用权、地上建筑物、其他附着物产权不明或有争议的；
（五）市、县人民政府认定不宜转让的。
第二十七条 土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物随之转让。
第二十八条 土地使用权转让的程序是：
（一）转让人应持合法的土地出让合同、土地使用证和地上建筑物、其他附着物所有权的有效证明；
（二）转让土地使用权应有评估资质单位的地价评估报告，并经市、县土地行政主管部门确认；
（三）转让双方正式签订土地使从权转让合同；
（四）转让双方在转让合同签订30日内，持转让合同到市、县土地行政主管部门办理土地使用权变更登记换证手续。"
第二十九条 土地使用权转让后，需要改变出让合同
规定的条件和土地用途的，依照本办法第二十条的规定办理。
第三十条 土地使用权转让的价格由转让双方协商议定。但转让价格明显低于市场价格的，由市、县人民政府授权优先购买。转让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取行政的、经济的手段予以调控。


第四章 运土地使用权出租

　

第三十一条 土地使用权出租，是指通过土地使用权出让或取得合法权的土地使用权者为出租人，将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权和地上建筑物、其他附作物不得分离出租。
第三十二条 土地使用权出租，出租人与承租人应签订租赁合同；并不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十三条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当在合同签订之日起30日内，办理土地使用权出租登记，并按有关规定缴纳土地使用权租金。


第五章 上地使用权抵押

　

第三十四条 土地使用权抵押，是指土地使用者提供可以抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保行为。
第三十五条 土地使用权抵押时，抵押人与抵押权人必须在合同签订之日起3O日内到土地行政主管部门办理土地使用权抵押登记，履行抵押合同。
第三十六条 有下列情形之一的，抵押权人有权依照抵押合同及法律、法规的规定处分抵押的土地使用权，从处分抵押土地使用权价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，依照土地行政主管部门登记的顺序，优先受偿：
（一）抵押人未按合同规定偿还债务的；
（二）抵押人被宣告解散、破产的；
（三）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；
（四）继承人或遗赠人拒绝偿还债务的。
第三十七条 通过处分抵押财产而获得土地使用权者，应在15日内到土地行政主管部门办理土地使用权过户登记。
原有租赁关系的，在办理抵押登记后，原租赁合同继续有效。
第三十八条 抵押权因债务清偿或其他原因而消失的，抵押人和抵押权人应在抵押合同终止之日起10日内办理注销抵押登记。


第六章 土地使用权终止


第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回以及土地灭失等原因而终止。
第四十条 土地使用权出让年限期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由市、县人民政府无偿取得，市、县土地行政主管部门应提前60日以书面形式通知土地使用者。土地使用者在接到通知后15日内将土地使用证和其他有关证件交还市、县土地行政主管部门，并按规定办理注销登记。
第四十一条 土地使用权出让年限期满，土地使用者需要续期的，应提前6个月向市、县土地行政主管部门提出申请，并依照本办法第二章规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，办理登记。
第四十二条 在特殊情况下，市、县人民政府对土地使用者依法取得的土地使用权，可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用的实际情况给予相应的补偿。市、县土地行政主管部门提前6个月将收回理由、面积、四至范围、收回日期以书面形式通知土地使用者，并在收回土地使用权所涉及的范围内公告。
第四十三条 提前收回土地使用权除采取协商支付补偿金的办法外，还可采用土地置换。市、县土地行政主管部门应当与用地者重新签订出让合同和置换合同，土地使
用者应办理换证和登记手续。
补偿金额和土地置换方式的最后确定不得影响按公告规定的日期收回土地使用权。


第七章 划拨土地使用权


第四十四条 划拨土地使用权，是指土地使用者通过土地出让以外的方式无偿取得的土地使用权。
第四十五条 划拨土地使用权，除本办法第四十六条规定的情况外，不得转让、出租、抵押或作价出资（入股）。
擅自转让、出租、抵押、作价出资（入股）划拨土地使用权的，由市、县土地行政主管部门没收其非法收入，并依情节轻重予以处罚。
第四十六条 符合下列条件的，经市、县人民政府批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押或作价出资（入股）。
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的所有权证明；
（四）依照本办法第二章规定，签订的土地使用权出让合同，应向市、县土地行政主管部门补交土地使用权出让金或按有关规定缴纳土地租金。
依照前款取得的土地使用权转让、出租、抵押时，分别按照本办法第三章、第四章和第五章的规定办理。
第四十七条 对划拨土地使用权，市、县人民政府根
据城市建设发展需要和城市规划的要求可以收回，并按照
征用其他土地的标准给予补偿。


第八章 附则


第四十八条 土地使用权出让管理费、登记费按省有关规定收取。
第四十九条 土地使用权出让金按规定由土地行政主管部门统一收取上交财政，主要用于土地开发和城市基础设施建设。
第五十条 本办法由市土地管理局负责解释。
第五十一条 原贵池市政府《关于贯彻执行安徽省国有土地使用权出让和转让实施办法（试行）的暂行规定》（贵政［1993］65号）同时废止。
第五十二条 本办法自发布之日起施行。